Dla każdego kto zastanawia się nad zakupem nieruchomości podstawą wiedzy musi być księga wieczysta. Każda z nieruchomości, niezależnie czy mówimy o nieruchomości gruntowej, budynkowej czy lokalowej, ma założoną księgę wieczystą. Numer ten jest niepowtarzalny, przypisany tylko i wyłącznie do danej nieruchomości. W najprostszy sposób można by określić, iż księga wieczysta jest swego rodzaju historią dziejów danej nieruchomości. Co zawiera?
Księga wieczysta podzielona jest na cztery działy
Dział I – jest to oznaczenie nieruchomości. Zawiera położenie czyli tzw. działkę ewidencyjną. W przypadku nieruchomości budynkowych oraz lokalowych określa również prawo własności czyli czy jest to odrębna własność, użytkowanie wieczyste ( które w najbliższym czasie ma być zniesione na korzyść na własności) czy własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.
Dział II – określa właściciela. Z tego działu dowiemy się czy nieruchomość na jednego właściciela czy więcej. Jeżeli występuje kilku właścicieli jaka jest forma ich udziałów.
Dział III – to tzw. prawa, roszczenia i ograniczenia. Z tego działu dowiemy się o prawie pierwokupu, służebności (na przykład przejazd drobi koniecznej), czy ostrzeżeniach o egzekucji.
Dział IV – hipoteka. Tu zaznaczone są zaciągnięte kredyty na zakup nieruchomości.
W naszym prawie funkcjonuje tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to znaczy? W najprostszy sposób można powiedzieć, że jest to założenie, że wpisy w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Na przykładzie: jeżeli kupimy nieruchomość od osoby, która w księdze wieczystej ujawniona jest jako właściciel, a w rzeczywistości właścicielem nie jest, nasza transakcja ma moc prawna tak jak byśmy kupili nieruchomość od prawowitego właściciela. Podsumowując, dla nieruchomości nie ma ważniejszego dokumentu niż księga wieczysta.
Dla każdego kupującego nieruchomość podstawą jest zapoznanie się ze stanem prawnym nieruchomości. Zatem jak sprawdzić numer księgi wieczystej?
Najprostszym rozwiązaniem jest uzyskanie numeru księgi od obecnego właściciela. Każdy właściciel ma numer swojej księgi wieczystej i nie powinien stwarzać problemów w momencie, gdy będziemy chcieli zapoznać się z jej treścią.
Mając numer księgi wieczystej jesteśmy w stanie elektronicznie sprawdzić jej zawartość. Od 2010 roku Ministerstwo Sprawiedliwości umożliwiło elektroniczny dostęp do ksiąg wieczystych. Wystarczy w wyszukiwarce wpisać „ księgi wieczyste” i pojawiają się strony udostępniające przegląd treści ksiąg wieczystych. Należy pamiętać, że strony ministerstwa posiadają w nazwie końcówkę „gov.pl” i z tych proponowałabym korzystać.
Stanu księgi wieczystej nie poznamy po adresie nieruchomości, nazwisku właściciela czy numerze ewidencyjnym działki. Jedynym sposobem zapoznania się z treścią księgi wieczystej jest znajomość jej numeru.
Treść księgi możemy również sprawdzić w Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Tutaj musimy wypełnić wniosek o dostęp do księgi wieczystej. Uiścić opłatę ( 30 zł lub 50 zł odpis zupełny). Musimy również wykazać „ interes prawny” . Co to znaczy? Interes prawny ma na przykład osoba zainteresowana zakupem. Obecnie w większości sądów takie uzasadnienie jest wystarczające. Po wypełnieniu odpowiedniego wniosku, uiszczeniu opłaty natychmiast otrzymujemy wypis z księgi wieczystej.
Jak sprawdzić numer księgi wieczystej, gdy mamy tylko adres nieruchomości?
Należy zacząć od ustalenia numeru ewidencyjnego działki. W tym przypadku również pomoże nam internet. Tutaj pomoże nam Geoportal, gdzie znajdziemy wszystkie numery działek. Możemy również udać się do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej i tam również po adresie jesteśmy w stanie ustalić numer ewidencyjny działki. W geodezji otrzymamy „ wypis z rejestru gruntów „ , gdzie jednym z elementów jest numer księgi wieczystej.
Obecnie wszystkie interesujące nas informacje możemy znaleźć w internecie na państwowych lub prywatnych portalach internetowych. Może udanie się do geodezji w celu odpowiedzi na pytanie jak ustalić numer księgi wieczystej wymaga większego wysiłku niż pogrzebanie w internecie, ale myślę, że zakup nieruchomości jest tak poważną decyzją, że nie możemy pozwolić sobie na żadne niedbalstwo w procesie sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości.
Konsekwencje nieodpowiedniego zapoznania się ze stanem prawnym nieruchomości mogą ścigać nas przez całe życie. Doprowadzić do wielu bardzo poważnych problemów, gdzie może okazać się, że nie ma dla nas dobrego zakończenia.
